Budapest Főváros VIII. kerület
Józsefvárosi Önkormányzat

1082 Budapest, Baross u. 63-67.

06-1-459-2100

hivatal@jozsefvaros.hu

AZ ELADÁSOK MEGTORPANTAK, A BÉRLEMÉNYEKET OLCSÓBBAN KÍNÁLJÁK

Ismét a bérlő diktál az ingatlanpiacon

2020. június 01. hétfõ

Gyorsan és látványosan átalakult a budapesti ingatlanpiac a koronavírus-járvány miatt – a hatások Józsefvárosban is érezhetők. Az eladások megtorpantak, az bérleti díjak pedig egyre szélesebb skálán mozognak. Újra megjelentek a százezer forint alatti garzonok, de nem biztos, hogy érdemes lecsapni a kihagyhatatlannak tűnő ajánlatokra.

Míg az utóbbi 4–5 évben folyamatosan és drasztikusan emelkedtek az ingatlanok és albérletek árai a nagyvárosokban, és különösen Budapesten, az utóbbi 2–3 hónapban ellentétes folyamatok indultak be. Az elmúlt évek drágulása miatt nemrég még egy átlagos fizetés felét is elvihette az albérlet ára Budapesten, a világjárvány viszont leszorította a néhol irreális bérleti díjakat. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László szerint március óta átlagosan 10 százalékot estek az albérletárak a fővárosban és Józsefvárosban is.

Akár 30%-os különbség

A kerületen belül 30%-os különbség is lehet egy központtól távol eső, illetve egy Palotanegyedben, Rákóczi tér környékén vagy Corvin-negyedben található ingatlan bérleti díja között – állítja Borbély Ádám, a Népszínház utcai Duna House ingatlaniroda munkatársa. Tapasztalatai alapján a Magdolna- vagy Orczy-negyedben lévő lakások ugyanolyan gyorsan elkelnek, mint az elitebb részeken elhelyezkedők; természetesen egészen más árakon, de minden bérlemény megtalálja a bérlőjét, és ebben a gazdasági válság sem hozott nagy változást. Bár az árak estek, a kereslet az ő irodájukban nem csökkent: most is hetek alatt ki tudnak adni egy középkategóriás ingatlant.

Hiába csökkennek viszont az árak, nehéz olyan bérleményt találni, amivel hosszú távra tervezhet az ember. Tavaly nyár vége óta gondolkodom a költözésen, figyelem az albérletpiacot, aktívan pedig január eleje óta keresgélek, kifejezetten Józsefvárosban. A márciusi árzuhanásnál felcsillant a szemem, és azt gondoltam, „ez az, most jött el az én időm, végre megtalálom az álomlakást elérhető áron”, de nem így lett. Mindjárt kiderül, hogy miért.

Vége az Airbnb-nek?

Sok elemzés szerint az okozta az évekig tartó, az eladó ingatlanokra is kiható masszív áremelkedést az lakásbérletek piacán, hogy a tulajdonosok szívesebben adták ki belvárosi lakásaikat rövid távra, magas áron. Ezeket a lakásokat főként turisták vették ki pár napra vagy hétre. A kerület körúthoz közel eső részén is rengetegen vettek, újítottak fel lakásokat, és rendezték be őket kifejezetten rövid távú kiadásra. A turisták azonban március közepén eltűntek a városból, a lakások pedig üresen maradtak, ezért sok tulajdonos inkább a kisebb, de biztos bevétel felé fordul, és jelentősen enged az árból: például egy háromszobás, addig 1200 eurós (mintegy 360 ezer forintos) lakást 200 ezer forint plusz rezsiért kínálnak. 

Mivel ezek sokszor luxuskategóriájú apartmanok, fotón elképesztően vonzónak néznek ki, élőben viszont a legtöbbjük csalódás. Volt szerencsém végigjárni néhányat, és mindnek annyira szállodai hangulata volt, hogy otthonnak lehetetlen őket elképzelni. A tulajdonosok általában külföldi befektetők, a bérlő a nevüket sem tudhatja meg egészen a szerződés aláírásáig, és bár áron alul kínálják a lakást, cserébe elvárják, hogy onnantól semmi dolguk ne legyen vele. Van persze kivétel, de a legtöbb tulaj már egy asztal vagy egy szék elszállítását is nehézkesen oldaná meg, és inkább szeretne olyan bérlőt, akivel nincs macera, egy bőrönddel költözik, rendesen fizet, egy év múlva pedig szépen átadja a helyét a bulituristáknak. Hosszabb időre, évekre tervezni ilyen lakással nem igazán érdemes.

Újra a bérlő diktál

Arra a kérdésre, hogy mikor tér vissza az idegenforgalom a városba, senki sem tudja a választ, ezért minden lakástulajdonos más stratégiát követ. Márciusban még 1-2-3 hónapra akarták kiadni a korábbi Airbnb-s ingatlanokat, később már az egy éves szerződésbe is belementek – mondja Holló Zoltán, a Re/MAX Professionals ingatlanközvetítő cég munkatársa. Szerinte biztonságos kivenni az ilyen lakásokat, ugyanis még egy adóhatóságnál be nem jelentett szerződéssel is több joga van a bérlőnek, mint a tulajdonosnak.

A törvény szerint nem küldhetik el a lakásból a bérlőt, és nem emelhetnek az áron a szerződésben meghatározott időtartamig, ha a bérlő rendesen fizet. Egy ügyes szerződéssel persze ki lehet játszani a bérlőt, ezért is érdemes ügyvéddel átnézetni a papírokat, mielőtt bármit aláírunk. 

Balogh László úgy látja, az elmúlt években a bérlőknek kellett egymással versengeni a jobb lakásokért, ez a trend most megfordult, jelenleg több elérhető árú kiadó ingatlan van a piacon, mint amennyit keresnek, ezért a tulajdonosok többsége alkura is hajlandó. Holló Zoltán tapasztalata szerint is nagy a verseny a hasonló méretű lakások között. Míg az utóbbi öt évben szinte lehetetlen volt százezer forint alatti garzont kifogni Józsefvárosban, sőt 120–130 ezret is elkértek egy 30 négyzetméteres egyszobásért, most ezt 90 ezerért lehet kiadni. Csak a VIII. kerületben 800–1000 lakáshirdetést találni jelenleg az ingatlan.com-on, ennyi még a július-augusztusi csúcsszezonban sem szokott lenni. Ráadásul a kerület belsőbb részein is felbukkannak 80 ezer forint körüli, egyszobás, jó állapotú lakások. 

Érdemes váltani?

Mivel rengeteg luxuslakás jelent meg a piacon, sőt már szállodai szobákat is bérbe adnak hosszabb távra, a lakástulajdonosoknak előbb-utóbb reagálniuk kell, különben nem találnak bérlőt. Ezt még mindig nem mindenki látja be: jó példa erre a Csarnoknegyedben épülő iroda- és bérház, amelyben január óta hirdettek kiadó lakásokat, a piaci árnál 20%-kal drágábban, cserébe a prémium szolgáltatásokért (terasz, közösségi iroda). De miközben az árak a fővárosban 10%-ot estek, ők csak kevesebb, mint 3%-ot engednének a februári áraikból. 

Egyik szakember szerint sem állt még meg az árak csökkenése, bár az utóbbi hetekben lassult. Nyilván később számítani kell „korrekcióra”, vagyis áremelkedésre, de akár évekbe telhet, mire a piac visszaáll a járvány előtti szintre. Egyes tulajdonosok máris csökkentették az albérleti díjakat, mert nem akarták elveszíteni megbízható bérlőjüket. Ha egy évnél hosszabb távra keres valaki, akkor inkább óvakodjon az ex-Airbnb lakásoktól, viszont, ha bármilyen okból jól jönne az olcsóbb lakhatás legalább idén, még most érdemes albérletvadászatra indulni. 

Szöveg: Ádám Judit; Fotó: Huszár Boglárka

A weboldalunkon cookie-kat használunk, hogy a legjobb felhasználói élményt nyújthassuk. Részletes leírás Rendben