A Józsefvárosi képviselő-testület 2023 februári ülése elfogadta a Baross tervet, Józsefváros új helyiséggazdálkodási koncepcióját. Nehéz helyzetet örököltünk: azok a nem lakáscélú helyiségeink, amelyeket üzleti vagy társadalmi célból kiadhatnánk, nagy számban voltak nehezen kiadhatók: elhelyezkedésük, állapotuk, a lehetséges bérlők számára nehézkesnek tűnő bürokrácia miatt.
A koncepció célja ennek a helyzetnek a 21. századi, ügyfélbarát kezelése. Olyan eszközöket állítunk a helyiséggazdálkodás szolgálatába, amelyek átláthatóbbá és könnyen érthetővé teszik elérhető helyiségeink listáját és árazását; megkönnyítik és lerövidítik az ügyintézést; vonzóbbá teszik helyiségeinket; új konstrukciókat, bérleti formákat tesznek lehetővé. Célunk, hogy akik Józsefvárosba érkeznek – remélhetőleg egyre nagyobb számban – , lássák meg a kerületben azt, amit mi helyiek már régóta látunk: egy élettel teli, vonzó, fejlődő kerületet, tele lehetőségekkel.
A kiinduló helyzet
Az önkormányzat tulajdonában jelenleg 1509 db helyiség van, ebből 1410 db a forgalomképes vagyon része. A maradék 99 db önkormányzati és állami intézmények és önkormányzati cégek használatában van, ezek a korlátozottan forgalomképes vagyon részét képezik.
Rengeteg az üres, hasznosítatlan helyiség, aminek nagy része rossz állapotban van és az épületen belüli elhelyezkedése sem kedvező. A kerületen belüli elhelyezkedés pedig szintén nagy különbséget mutat a hasznosítás tekintetében. Ezekre a problémákra keresünk megoldást a koncepcióban.
Az önkormányzati tulajdonában álló helyiségek közel 44%-a, azaz 621 db pincehelyiség, ebből 199 db udvari pince.
Az összes helyiség 57%-a, azaz jelenleg 800 darab helyiség üresen, kihasználatlanul áll.
Az Önkormányzat jelenlegi helyiségbérbeadási tevékenysége lassú és drága. A helyiségbérbeadási tevékenység megítélése negatív, nagyon sok az ügyfélpanasz.
Mindezt jelentős részben a nehézkes bérbeadási folyamatot eredményező, az innovációkat gátló szabályozás okozza.
Üzletportálok megújítása, színvonal növelő beruházások ösztönzése
Annak érdekében, hogy Józsefvárosban megélénküljön az utcák kereskedelmi forgalma, változtatni szükséges a szolgáltatások színvonalán, az üzletek megjelenésén is. Fontosnak tartjuk az igényes kialakítású üzletek és a színvonalas funkciók megtelepedésének ösztönzését összhangban az adott közterület fejlesztési céljaival.
Első lépésben az érintett utcák esetén üzletportál-megújítási építészeti tervre, más néven homlokzatrekonstrukciós tervre van szükség. Első körben hét kiemelt területen, de legelőször – a kerületben betöltött központi szerepe okán, a Baross utca esetében kerül sor a tervnek az elkészítésére. Kiemelt területek:
- Baross utca
- Somogyi Béla utca és a Gutenberg tér
- József körút és a Harminckettesek tere
- Krúdy Gyula utca
- Rákóczi út
- Üllői út
- Népszínház utca
A felsorolt utcák közül több esetben is jelenleg zajló, illetve közép- és hosszú távon tervezett fejlesztések várhatók. A tervekben közös, hogy a gyalogosbarát, zöld terek létrehozásán van a hangsúly.
A portálmegújítási építészeti terv meghatározza az utca kívánt városképi állapotát, azonosítja az ennek eléréséhez szükséges lépéseket, majd három kategóriába sorolja az egyes helyiségeket az alapján, hogy mekkora befektetést igényel ezen színvonal növelő beruházások elvégzése. Amennyiben a jelenlegi vagy új bérlő vállalja az építészeti tervben foglaltak megvalósítását, bérleti díjkedvezményre lesz jogosult.
Helyiség bérleti díj szabályozása
A helyiségek minimális bérleti díját jelenleg a helyiség 6 hónapnál nem régebbi forgalmi értéke alapján határozzuk meg.
A bérleti díjak aktuális forgalmi érték alapú meghatározásának sok hátránya van. Egyrészt az értékbecslések elkészítésének nagy az időigénye. Így a lehetséges bérlőkkel nem tudjuk időben közölni a minimális bérleti díjat. Másrészt az egyedi értékbecslések megrendelése költségigényes. Harmadrészt nem ügyfélbarát, hiszen emiatt a bérbeadás legalább két hónappal hosszabb folyamat.
Az új bérleti díj szabályozásban szeretnénk áttérni a differenciált fix fajlagos helyiség bérleti díj rendszer bevezetésére. A bérleti díj megváltoztatásának célja nem a bérleti díjnövelés, hanem a bérbeadási folyamat felgyorsítása, illetve átláthatóbbá tétele. Az új bérleti díjakat négy tényező alapján határozzuk meg, azaz négy tényező alapján differenciáljuk.
A helyiség kerületen belüli elhelyezkedése alapján határoztunk meg négy díjövezetet.
Minden díjövezetnek önálló fajlagos bérleti díjat kalkuláltunk. A linken elérhető térkép mutatja be az új módszertan szerinti díjövezeti besorolást.
I. Legnépszerűbb: sötétzöld
II. Népszerű: világoszöld
III. Fejlődő: narancssárga
IV. Felzárkóztatandó: piros
A helyiség épületen belüli elhelyezkedése meghatározza, hogy egy-egy helyiséget milyen célra lehet, illetve érdemes használni. A legnépszerűbbek az utcáról nyíló földszinti helyiségek, hisz ezeket lehet a legkönnyebben megközelíteni. Az épületen belüli elhelyezkedés alapján négyféle szorzót határoztunk meg.
A helyiség mérete ugyancsak fontos szempont a helyiség bérbeadásánál. A kicsi, de üzlethelyiségként hasznosítható ingatlanok a legnépszerűbbek az ingatlant keresők körében. Sok tevékenység számára ezek a helyiségek a legmegfelelőbbek, hisz kisebb területet kell felújítani, kevesebb rezsit kell fizetni. Az üzlethelyiségeket 3 csoportba osztottuk méretkategóriájuk alapján, tehát háromféle szorzót határoztunk meg.
Végül negyedik differenciálási szempontunk a helyiségek állapota. Ez határozza meg, hogy milyen típusú és mekkora felújítási munkálatokra van szükség, hogy a helyiséget a bérlő tevékenységéhez megfelelő állapotba hozhassa.
Pályáztatási folyamat, tematikus pályázatok
Az önkormányzati célokhoz kapcsolódó tevékenységet végző szervezetek, személyek számára, valamint a Déri Miksa utca környéki üzletek esetén csoportos pályáztatásra álltunk át 2022 folyamán. Az első tapasztalatok azt mutatják, hogy eredményes megoldás a tematikus, csoportos pályáztatás bevezetése. A helyiségállomány nyilvánosan elérhető bemutatásával, a bérleti díj és közös költség előre kalkulált nyilvánossá tett összegével, a bérbeadási folyamat áramvonalasításával, folyamatos kommunikációs és tájékoztató kampánnyal el lehet érni, hogy minél több üres önkormányzati helyiség bérlőre találjon.
Javasoljunk specifikus helyiség pályázatok meghirdetését városfejlesztési célok megvalósítása érdekében. Ezen pályázatokat egy csomagban hirdetjük meg, és a pályázatok elbírálása során a megajánlott bérleti díj mellett egyéb szempontokat is érvényesíteni lehet. Ilyen szempontok lehetnek az adott terület jövőképéhez, fejlesztési irányaihoz illeszkedő funkciók, valamint a pályázó által vállalt felújítások.
Ahogy a Csarnok negyedi üzlethelyiség pályázat esetében láttuk, az utcarehabilitációs célokat szolgáló pályázatokat érdemes egy komplex városfejlesztési csomag részeként kezelni, melyet más eszközökkel, programokkal megtámogatva érdemes alkalmazni. Ilyen komplex beavatkozást javaslunk a Népszínház utca, valamint a József körút esetén.
Nem hasznosított pincék
Régi probléma az önkormányzati tulajdonban lévő társasházi hasznosíthatatlan, üres pincehelyiségek nagy száma. Ezek után az önkormányzatnak közös költséget kell fizetni, így ezek a helyiségek jelentős mértékű veszteséget okoznak a helyiséggazdálkodásban.
Lehetőséget szeretnénk teremteni a szabályozásban ezeknek a helyiségeknek a közös költség összegének 50%-án történő bérbeadására a társasházak és a társasházban tulajdonnal, bérleti jogviszonnyal rendelkező természetes személyek számára. Így a közös költség fizetésén felül a bérlő bérleti díjként a közös költség összegének 50%-át fizetné.
Helyiségbérbeadás adminisztratív terheinek csökkentése
A helyiség bérbeadás hatékonyság növelésének kulcsa a könnyen kiszámítható, átlátható bérleti díj, de nem csak ezzel lehet javítani a bérbeadási arányokon. Az üres helyiségek listájához, meghirdetett pályázati anyagokhoz való hozzáféréssel, közérthető folyamatleírásokkal, illetve a pályázó adminisztrációs és pénzügyi terheinek csökkentésével szintén növelni tudjuk a pályázók számát.
A jövőben célunk, hogy a jelenlegi gyakorlattól eltérően a pályázatok ne ad-hoc jelleggel kerüljenek kiírásra, hanem a lehető legtöbb helyiség esetében gördülő jelleggel, folyamatosan, ahogyan az önkormányzat célokhoz kötődő kedvezményes helyiség bérleti pályázat esetén is történik. A beérkezett pályázatok alapján a bizottság havonta dönthet a bérbeadásról.
Ahhoz, hogy a pályáztatott helyiségek elérjék a célközönségüket, egy kereshető, jól átlátható online felületre lesz szükség. Ezen a felületen fontos, hogy elérhetőek legyenek a helyiségek fontos paraméterei, a minimum bérleti díj, fotódokumentáció, alaprajz és egyéb szükséges dokumentációk.
Fontosnak tartjuk a pályázati dokumentációért fizetendő díj eltörlését. Bevezetjük az online pályáztatást.
A teljes helyiséggazdálkodási koncepció elérhető itt.
Közérthető brossúránk letölthető a cikk végén.