Mi indokolta a józsefvárosi Lakásrendelet módosítását?

Az Országgyűlés 2024. április 30-án fogadta el a 2024. évi XIII. törvényt az oktatási, családügyi, kulturális tárgyú és kapcsolódó törvények módosításáról. A törvény értelmében tíz, a Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló ingatlan a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába kerül. Ezek az ingatlanok a következők:

Helyrajzi szám	Telek	Megnevezés
35979	Diószegi S. u. 18	kivett lakóház, udvar
35981	Diószegi S. u. 22	kivett lakóház, udvar
35982	Diószegi S. u. 24	kivett lakóház, udvar, gazdasági épület
35983	Diószegi S. u. 26	kivett lakóház, udvar, gazdasági épület
35996	Diószegi S. u. 28	kivett lakóház, udvar
35999	Sárkány u. 1	kivett lakóház, udvar
36035	Korányi S. u. 20	kivett lakóház, udvar
36048	Dugonics u. 11	kivett lakóház, udvar
36002	Sárkány u. 5	kivett udvar és egyéb épület
36034	Dugonics u. 17-21	kivett általános iskola

A törvény szerint az ingatlanokat érintő, és a tulajdonosváltást követően megszűnő bérleti vagy egyéb szerződések alapján az Önkormányzat 2025. január 31-ig cserelakást ajánl a jogosultak részére. Amennyiben az Önkormányzat nem ajánl fel cserelakást, vagy a jogosult a felajánlott cserelakást nem fogadja el, úgy a megfelelő cserelakást felajánlása az állam kötelezettsége.

A törvényben foglalt nyolc lakóingatlanban jelenleg 156 lakott lakás található. A lakott lakások közül 132-ben bérlő, 4 esetben használati szerződéssel rendelkező használó él. 20 lakásban lakik jogcím nélküli lakáshasználó.

A törvény által előírt rövid határidőre való tekintettel a lakások felajánlásának gördülékenyebbé tétele, illetve a jelenlegi lakók méltányos elhelyezésének biztosítása érdekében az Önkormányzat módosította a Lakásrendeletét. 

Hogyan zajlott a rendelet-tervezet társadalmi véleményezése?

A módosítást megelőzően az Önkormányzat honlapján közzétett rendelet-tervezetet társadalmi véleményezésre bocsátottuk, a visszajelzéseket április 22-től május 8-ig vártuk.  A tervezetet külön is megküldtük szakmai, civil és érdekképviseleti szervek részére. Szakmai szervezetek részvételével egy műhely alkalom is megvalósult április 25-én. 

A rendelet-tervezethez kapcsolódóan az Utcajogász Egyesület küldött módosító javaslatot. Véleményében az Egyesület leszögezte, hogy a rendelet-módosítás céljaival egyetért, de egy pontot kifogásolt. Az Egyesület szerint törvényességi, illetve méltányossági aggályokat vet fel, hogy az Önkormányzat egyszeri térítési díjhoz köti az eredeti lakásnál nagyobb méretű (magasabb szobaszámú és/vagy legalább 15 m2-rel magasabb alapterületű) lakás bérbeadását, amennyiben a cserelakás így sem haladja meg a méltányolható lakásigény felső határát. 

Az Egyesület visszajelzését részben fogadtuk be. A rendelettervezet úgy módosult, hogy a szobaszám növekedése önmagában nem szükségelteti pénzbeli térítés megfizetését. Tehát amennyiben a bérlő olyan magasabb szobaszámú, még a méltányolható lakásigényen belüli cserelakást választ, aminek az alapterülete nem haladja meg több mint 15 m2-rel az eredeti lakás méretét, nem kell pénzbeli térítést fizetnie.

A társadalmi véleményezés során beérkezett véleményeket, észrevételeket összesített formában, továbbá az Önkormányzat által arra adott válaszokat tartalmazó táblázat lent olvasható, letölthető.

Hogyan módosult a Lakásrendelet a Képviselő-testület döntése alapján?

A Lakásrendelet és ehhez kapcsolódóan a Képviselő-testület és Szervei Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló rendelet (SZMSZ) módosítását ezután a 2024. május 16-i Képviselő-testület tárgyalta. Az előterjesztésben található javaslatot a Képviselő-testületi ülésen egy módosítással elfogadták. Az elfogadott pontok nagyrészt (1-4. pont) kizárólag az állam által kisajátított önkormányzati ingatlanban található lakásokra alkalmazhatóak. Egy átmeneti szabály (5. pont) viszont minden önkormányzati bérlő esetén alkalmazhatóvá vált.

Az alábbi változások történtek a Lakásrendeletben és az SZMSZ-ben:

1. A rendeletmódosítás alapján a bérbeadói feladatokat a kisajátítással érintett ingatlanok esetében nemcsak az ezzel megbízott gazdálkodó szervezet, hanem az önkormányzat költségvetési szerve, így a Polgármesteri Hivatal is elláthatja. Az SZMSZ módosítása alapján az ehhez kapcsolódó döntések meghozatalára továbbá a polgármester is jogosult.
2. A Rendelet egy új alcímmel (30/A-30/D.§) egészült ki, ami az állam által kisajátított épületek kiürítésével kapcsolatos külön szabályokat rögzíti. A külön rendelkezések célja átlátható, méltányos és a lehető leghatékonyabban végrehajtható szabályok megalkotása a kisajátítással érintett épületek lakói számára. 
   • Az állami kisajátítással érintett házak lakóira nem lesz érvényes a Lakásrendelet 9. § b) pontja: azaz nem lesz vizsgálva, hogy a bérlő rendelkezik-e valamilyen ingatlantulajdonnal vagy haszonélvezeti joggal. 
   • Az Önkormányzat főszabályként a jelenlegi lakással megegyező szobaszámú és alapterületű cserelakást ajánl fel, de lehetőség van kisebb vagy nagyobb lakásba költözni. A kisebb vagy nagyobb lakásba költözés lehetősége egyszerűsítésre került a rendeletben. Speciális szabályok vonatkoznak azokra az esetekre, ha a bérlő vagy lakáshasználó:

• • kisebb alapterületű lakást, 
  • legalább 15 m2-rel nagyobb lakást,
  • legalább kétszobás jelenlegi lakása helyett több kisebb lakást, 
  • más bérlővel együtt egy közös lakást igényel.

Amennyiben a bérlő kisebb alapterületű cserelakásba költözik, akkor az Önkormányzat a két lakás alapterületének különbözete alapján pénzbeli térítést fizet a bérlő részére. Eddigi szabály szerint a két lakás forgalmi értékének különbözetét fizette meg az Önkormányzat. 

Amennyiben a bérlő nagyobb alapterületű lakásba költözik, úgy a bérlőnek kell pénzbeli térítést fizetnie, melyet megtehet egyösszegben, vagy részletekben. Eddigi szabály szerint, amennyiben a bérlő nagyobb lakásban költözött a befejező felújítási munkákat neki kellett elvégezni.

A pénzbeli térítés költségét mindkét fenti esetben, egységesen 150.000 forint/m2 összegben állapítja meg a rendelet, így nem kell minden lakás esetén forgalmi értékbecslést készíteni, cserelakás kiajánlása esetén azonnal megállapítható, hogy mekkora pénzbeli térítés illeti meg akár a bérlőt, akár az Önkormányzatot. 

• A bérbeadó szervezet egyéves bérleti szerződést köt azzal az önkényesnek nem minősülő jogcím nélküli lakáshasználóval, aki a jogcím nélküli lakáshasználat alatt életvitelszerűen az állam által kisajátított önkormányzati ingatlanban található lakásban tartózkodott és az önkormányzati lakást engedély nélkül nem adta bérbe.
• Az alcím külön rendelkezéseket tartalmaz a pénzbeli térítés mértékére vonatkozóan is azon bérlők számára, akik nem a cserelakást választják. Az állami kisajátítás által érintett épületekben a pénzbeli térítés fix összegű, mely határozatlan idejű bérleti szerződések esetén az ingatlan forgalmi értékének 100%-a, határozott idejű, illetve feltétel bekövetkeztéig tartó szerződések esetében pedig a 60%-a. Ebben az esetben a forgalmi értékbecslés biztosítja, hogy a pénzbeli térítés megállapítása során az Önkormányzat figyelembe tudja venni a bérlők által elvégzett, lakáson belüli felújításokat. 

3. A kisajátítással érintett ingatlanok esetén az Önkormányzat nem tudja garantálni, hogy 5 cserelakást ajánljon fel. Ez a Lakásrendelet 36. §-ában jelent módosítást.

4. A kisajátítással érintett ingatlanok esetén a kisajátított épületekben élők számára biztosított cserelakás bérbeadása esetén a bérlő mentesül az óvadékfizetési kötelezettség alól. Ez a Lakásrendelet 41. §-ában jelent módosítást.

A Lakásrendelet 67. § (5) bekezdése kiegészül egy átmeneti szabállyal, ami 2024. december 31-ig lehetőséget teremt arra, hogy határozatlan idejű szerződéssel rendelkező bérlők visszaadhassák magasabb térítési összegért a lakásukat, ha az beköltözhető. Főszabály szerint a határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők számára, amennyiben lemondanak a bérleti jogviszonyukról, az ingatlan forgalmi értékének 25%-át megfizeti az Önkormányzat. Az új szabály szerint beköltözhető ingatlanok esetén ez az összeg átmenetileg 50%-ra emelkedik. Ennek a módosításnak az a célja, hogy az Önkormányzat így is növelje a beköltözhető, és így kiajánlható lakásai számát.