1. Hogyan történik egy építkezés engedélyezési folyamata?

A Józsefvárosban történő építkezések engedélyezési folyamatát a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály végzi. Az ún. Kiemelt Beruházásoknál egyenként kell megnézni, hogy melyik szerv az eljáró hatóság. Ha műemlékről van szó, akkor azt a Kormányhivatalon belül az Örökségvédelmi Osztály intézi.

Az építtetőnek meg kell néznie, hogy a változtatás építési engedély köteles-e, vagy csak egyszerű bejelentést kell tenni (egyszerű bejelentést akkor lehet tenni, ha a hasznos alapterület nem haladja meg a 300 nm-t). Erről részletes információt a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály tud adni, illetve utána lehet nézni az 1997. évi LXXVIII. törvényben (Étv.) és az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Kormányrendeletben.

Településképi véleményezési eljárás

Ha valaki építkezni akar, akkor először egy tervezővel el kell készíttetnie az engedélyezési eljáráshoz szükséges építészeti-műszaki dokumentációt és el kell indítania a Józsefvárosi Önkormányzatnál a településképi véleményezési eljárást az ÉTDR rendszeren keresztül. A benyújtott tervek a kéthetente ülésező helyi Tervtanács elé kerülnek véleményezésre. Ahhoz, hogy egy terv felkerüljön a Tervtanács napirendjére, azt a megelőző hét csütörtökén 16 óráig kell feltölteni az ÉTDR rendszerbe.

A Tervtanács vizsgálja:

• a benyújtott tervek szakszerűségét és magas színvonalát;
• a városképbe való illeszkedést szem előtt tartva a városkép értékeinek védelmét és a városkép harmonikus és színvonalas alakítását;
• a természeti környezet javítását és az épített környezet védelmét szem előtt tartó átalakítást;
• a felsoroltakkal ellentétes hatások mérséklését, kivédését.

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló kormányrendelet alapján 2020-at követően kiadott településképi véleményeket az építéshatóságnak nem kötelező figyelembe venni.

Az esetek többségében az építtetők a végleges építési engedélyezési kérelem benyújtása előtt a Tervtanács javaslatainak figyelembevételével némi módosítást végeznek a terveken, vagyis nem feltétlenül az lesz a végleges terv, ami a Tervtanács elé került.

Műemléki jelentőségű területen, műemléki környezetben a területi tervtanácstól kell tervtanácsi véleményt kérni az ÉTDR rendszeren keresztül, amely a fővárosban a Budapesti Területi Településrendezési és Építészeti-műszaki Tervtanács.

Építési engedélyezési eljárás

Az építtető a településképi véleménnyel és az esetleg már beszerzett más előzetes szakhatósági állásfoglalásokkal együtt elindítja az építési engedélyezési eljárást. Azt, hogy milyen szakhatósági engedélyekre van szükség, szintén jogszabály határozza meg, amiről a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály tud felvilágosítást adni

Az építési engedélyek kiadása előtt az Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály ellenőrzi, hogy a beadott terv megfelel-e a vonatkozó jogszabályoknak, köztük a kerületi építési szabályzatnak.

Épület átadása

Az engedélyezési és kiviteli tervek alapján kivitelezett épületek szinte mindig mutatnak eltéréseket az eredeti építész és szakági tervektől. Ezeknek a módosításoknak a szerepeltetésére készül a megvalósulási terv.

Ha építési engedély köteles változtatásokat tervez valaki egy épületen, akkor az építtetőnek előzetesen módosított építési engedélyezési eljárást kell indítania.

Ha nem építési engedély kötelesek azok a változtatások, amik az eredeti tervhez képest történnek és az eltérések településképi szempontokat érintenek (pl. az ablakok eltérőek lesznek a tervhez képest), akkor az építtetőnek, tervezőnek vagy kivitelezőnek a településképi bejelentést a Józsefvárosi Önkormányzatnál kell lefolytatnia.

A használatbavételi engedély ahhoz szükséges, hogy a befejezett épületet használatba vehesse a tulajdonosa. Az, hogy egy építkezés eltért az eredeti tervektől, csak a használatbavételi engedély kiadásakor derül ki, miután leadták a megvalósulási terveket.

Ha a megvalósítás során eltérések vannak az eredetileg engedélyezetthez képest, akkor az építésfelügyeleti hatóság megvizsgálja a helyzetet. Ha azt állapítja meg, hogy a fennmaradás jogszabályban előírt feltételei fennállnak, akkor felszólítja az építtetőt vagy a tulajdonost, hogy nyújtson be fennmaradási engedélyt. Ha a fennmaradás jogszabályi feltételei nem állnak fenn, akkor az építésfelügyeleti hatóság kötelezi az építtetőt vagy a tulajdonost, hogy végezze el azokat a munkálatokat, amik ahhoz kellenek, hogy az építmény megfeleljen a szabályoknak. Ha átalakítással sem tehető szabályossá az építmény, akkor annak bontását is elrendelheti.

2. Hol lehet látni az engedélyezett terveket?

Az építési engedélyezési terveket csak az láthatja, aki ügyfélként bejelentkezett az eljárásba (erről részletesen ld. lent). A betekintési lehetőséget józsefvárosi építkezések esetén a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály biztosítja

Amikor kiadják az építési engedélyt, akkor a tervezőnek az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) fel kell tölteni az építéshatóság által meghatározott részleteket, ami mindenki számára nyilvános és a feltöltött anyagok helyrajzi szám alapján kereshetők.

3. Meg lehet támadni az engedélyezett terveket?

A településképi vélemény ellen önálló jogorvoslatnak nincs helye, az csak az építésügyi hatósági ügyben hozott döntés keretében vitatható.

Az építési engedélyekkel kapcsolatban csak az nyújthat be bírósági keresetet, aki ügyfélként bejelentkezett az eljárásba (erről részletesebben ld. lent).

4. Mikor, hol és hogyan van a lakóknak, a szomszédoknak és a civil szervezeteknek beleszólása egy adott építkezésbe?

Tervtanácsi ülések

A Józsefvárosi Önkormányzat tervtanácsi rendelete szerint a településképi véleményezési eljáráshoz kapcsolódó tervtanácsi ülés nyilvános, vagyis bárki részt vehet rajta. A benyújtott tervek az önkormányzat honlapján csak akkor érhetők el, ha a tervező hozzájárul azok nyilvánossá tételéhez (ennek oka, hogy a tervekre is szerzői jogi védelem vonatkozik). A tervtanácsi véleményeket viszont a honlapra minden esetben feltölti az önkormányzat.

Fontos, hogy a kerületi Tervtanács a hozzá beadott terveken csak a beépítés jellegét, az anyagokat és a településképi szempontokat tudja vizsgálni és elbírálni, de az adott telekre vonatkozó, már létező előírásokat (kerületi építési szabályzat) ebben a folyamatban nem tudja megváltoztatni.

A Tervtanács üléseinek rendjét megtalálja a Józsefvárosi Önkormányzat honlapján.

Szabályozási terv

Minden beépítés alapját a helyi építési szabályzatban rögzített övezeti előírások adják és az építéshatóság is többek között azt vizsgálja, hogy az engedélyezési terv ennek a szabályzatnak megfelel-e.

Vagyis a helyi lakók alapvetően a szabályozási terv (Józsefvárosban a Palotakész, az NKSZKÉSZ, a GTKÉSZ és a JÓKÉSZ) megalkotásakor vagy módosításakor tudnak beleszólni abba, hogy milyen beépítési paramétereknek feleljenek meg a kerületben épülő épületek. A hatályos jogszabályok szerint szabályozási tervet csak ún. partnerségi egyeztetés lefolytatásával lehet alkotni vagy módosítani (pl. lakossági fórum tartásával), vagyis a helyi lakosokat mindig értesíteni kell erről. Az erről szóló kerületi rendelet itt található.

Józsefvárosban a Palotanegyedre (PALOTAKÉSZ), a Népszínház negyedre, Kerepesdülőre és a Százados negyedre (NKSZKÉSZ), valamint a Ganz negyedre és a Tisztviselőtelepre (GTKÉSZ) vonatkozó építési szabályzatok 2019. szeptember 22-én léptek hatályba. A Csarnok, a Magdolna, a Corvin, a Losonci és az Orczy negyedek építési szabályzata jelenleg (2022) felülvizsgálat alatt áll. Az egész kerületre vonatkozó felülvizsgálat várhatóan 2023-ban esedékes, melyről a helyi lakosokat is értesíti majd a Józsefvárosi Önkormányzat.

Bejelentkezés ügyfélként

Az építési engedélyezési eljárásban csak az vehet részt, aki ügyfélnek minősül.

Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény  10. § alapján ügyfél az a természetes vagy jogi személy, egyéb szervezet, akinek (amelynek) jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, akire (amelyre) nézve a hatósági nyilvántartás adatot tartalmaz, vagy akit (amelyet) hatósági ellenőrzés alá vontak. Törvény vagy kormányrendelet meghatározott ügyfajtában megállapíthatja azon személyek és szervezetek körét, akik (amelyek) a jogszabály erejénél fogva ügyfélnek minősülnek.

Vannak az ún. ex lege ügyfelek. Ők azok, akik a jogszabály alapján automatikusan ügyfélnek minősülnek akkor is, ha ezt külön nem igénylik. Építési ügyekben ezek

• az építtető
• az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa
• azok, akiknek az építési tevékenységgel érintett telekre, építményre vonatkozó (pl. haszonélvezet, jelzálog) jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték

Ezen kívül az, akinek közvetlen érintettsége van, bejelentkezhet ügyfélnek. Közvetlen érintettségnek tekintik, ha közvetlen és nyilvánvaló érdekeltsége fűződik ahhoz, hogy az egyébként másra vonatkozó jogot (kötelezettséget) a hatóság megállapítja-e, és ha igen, milyen tartalommal. Azt, hogy ez az érintettség megvan-e, a hatóság a kérelem alapján állapítja meg, ezért fontos, hogy ha valaki ügyfélként jelentkezik be egy építési ügybe, akkor pontosan indokolja meg, hogy miért kéri az ügyfél, státuszt és milyen módon érintett. A szomszédos telkek vagy épületek számára javasolt bejelentkezni ügyfélnek a mellettük tervezett építési engedélyhez kötött fejlesztésekbe.

Ügyfélnek az https://epapir.gov.hu/ oldalon lehet bejelentkezni:

Témacsoport = Kormányhivatali ügyek

Ügytípus = Építésügyi és építésfelügyeleti feladatok

Címzett = Budapest Főváros Kormányhivatala

Levél tárgya = ügyféli jogállás megállapítása

A már ismert ügyfelekről  a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztály hirdetményt tesz közzé az ÉTDR mindenki számára elérhető felületén. Az ügyféli jogállásáról az eljárás többi ügyfelét  postai úton is értesíti – azt is, aki az eljárásába való bejelentkezése alapján válik ügyféllé.

Míg az ÉTDR általános felületén az egyes eljárásokról általános információkat lehet látni, ügyfélként van lehetőség a részleteket is megismerni. Ehhez személyesen el kell menni a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztályra.

Ha egy építkezés érintettje (pl. szomszédja) egy társasház, akkor az egész társasház nevében a társasház közös képviselője, az egyes lakások nevében pedig az egyes tulajdonosok tudnak ügyfélként bejelentkezni az eljárásba. Akár mindkettő egyszerre is lehetséges.

Civil szervezeteknek építésügyi ügyekben nincs joguk ügyfélként bejelentkezni.

5. Hol lehet műemléki védelmet kérni egy épületnek vagy jelezni, ha egy műemlékben történik kár?

Műemléki védelem vagy helyi védelem alatt álló épületek esetében sokkal szigorúbb szabályok vonatoznak a felújítási, bontási és építési munkákra vonatkozóan.

Műemléki védelem

Műemléki védelmet olyan épületek és helyek kapnak, amelyek hazánk múltja és a magyar nemzet vagy más közösség szempontjából országos jelentőségűek. A műemlék épületek esetében az eljáró hatóság a Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztálya. A műemlékké vagy műemléki területté nyilvánítás hivatalból indul, de kezdeményezni is lehet a hatóságnál. A kezdeményezést a hatóságnak kell benyújtani a kulturális örökség védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet 3. melléklet 1. pontja és 2. pont 2.6. alpontja szerinti adattartalommal. A nevesített műemléki értéket a műemléki értékleltárba fel kell venni és szerepelnie kell a https://oroksegvedelem.e-epites.hu/ oldalon is.

A műemlékkel kapcsolatos károkról az Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály Örökségvédelmi Osztályát kell értesíteni.

Helyi védelem

Helyi védelmet olyan épületek kaphatnak, amelyek értékük alapján nem részesülnek országos műemléki védelemben, de megjelenésüknél, jellegzetességüknél, településképi vagy településszerkezeti értéküknél fogva a település szempontjából kiemelkedőek vagy hagyományt őriznek.

Bármely természetes vagy jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet kezdeményezheti egy épület vagy épületrész helyi védelem alá helyezését. Erről a polgármesterhez kell írásban kérelmet benyújtani. A kezdeményezésnek tartalmaznia kell a védelemre javasolt érték megnevezését, címét, helyrajzi számát, a védelem jellegével kapcsolatos javaslatot és indoklását, a kezdeményező nevét és lakcímét. A kérelem alapján a képviselő-testület dönt a védendő érték ideiglenes védelem alá helyezéséről arra az időszakra, amíg a helyi védelem alá helyezés teljes eljárása lezajlik.

Az eljárás részét képezi az értékvizsgálat elkészítése, amelyet a kezdeményezőnek vagy kérelmezőnek kell beszereznie a kérelem benyújtását követő 60 napon belül. Ez a dokumentum az önkormányzat honlapjára kikerül és 30 napig írásos észrevételt tehet bárki a polgármesternél.

Az eljárás megindításáról az Önkormányzat értesíti az épület tulajdonosát, kezelőjét, használóját, a tulajdonos meghatalmazott képviselőjét, a kezdeményezőt, az illetékes építésügyi hatóságot, a Fővárosi Önkormányzatot, valamint az illetékes örökségvédelmi szervet.

A kerületi Képviselő-testület a megfelelő tartalmú kezdeményezés benyújtásától számított 180 napon belül dönt a helyi védelem alá helyezésről.

A Józsefvárosi Önkormányzatnál a helyi védelem alá helyezésről a Városépítészeti Iroda tud részletes felvilágosítást adni.

6. Mit lehet tenni, ha az építkezés eltér a tervektől?

Ha az építkezés során az a gyanú támad, hogy a kivitelező eltért a kerületi építési szabályzatban (KÉSZ) vagy az építési engedélyben meghatározottaktól (pl. túlépítés), akkor építésfelügyeleti eljárás kezdeményezhető. Ennek kapcsán érdemes kapcsolatba lépni a Nyugat-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztállyal, akik segítenek tisztázni a helyzetet, illetve alapos gyanú esetén akár helyszíni bejáráson is ellenőrzik, hogy valóban így történt-e és megteszik a szükséges intézkedéseket.

7. Mit lehet tenni, ha az építkezés kárt okoz a mi épületünkben, lakásunkban?

Az építtető/beruházó feladata, hogy az építkezés megkezdése előtt az eredeti állapotot felmérje és rögzítse. Az építtetőnek és a beruházónak is érdeke, hogy az állapotrögzítés, hogy a későbbiekben ne perelhessék olyan károkkal, amelyek már az építkezés megkezdése előtt fennálltak. Noha erre az építéshatóság felhívja a figyelmét, az állapotrögzítés elvégzése nem kötelező. Az építéshatóság az építkezés folyamán egyedül a folyamatos süllyedésmérést írhatja elő kötelezően.

Ha kár keletkezik a szomszédos épületekben az építkezés miatt, akkor először az építtetőt kell megkeresni, mert elképzelhető, hogy vele vagy a biztosítójával meg lehet oldani a problémát. Érdemes a károsult (pl. társasház) és a károkozó (pl. xxx-xxx rendszámú teherautósofőr, aki belehajtott a társasház kapujába) személyét és biztosítóját tisztázni, mert a biztosítók is így tudnak gyorsabban intézkedni.

Az építésfelügyeletnek akkor kell intézkednie, ha a tevékenység végzése az életet, az egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapotot vagy használatot eredményez. Egyéb kivitelezés során okozott károk ügyében polgári peres eljárás indítható.

8. Mit lehet tenni, ha az építkezés elviselhetetlen zajjal vagy bűzzel jár?

Zajpanasz esetén bejelentést a Józsefvárosi Önkormányzat Polgármesteri Hivatalának Igazgatási Irodáján vagy a Közterület-felügyelet 0-24-ban működő zöld számán lehet megtenni. A zajpanaszokkal kapcsolatos bejelentésekről itt olvashat egy közérthető összefoglalót, itt pedig az önkormányzat hatáskörébe tartozó zajpanaszokkal kapcsolatos ügyek leírását.. 

Építkezésen keletkezett bűz esetén a Pest Megyei Kormányhivatal Környezetvédelmi, Természetvédelmi, és Hulladékgazdálkodási Főosztály (1072 Budapest, Nagy Diófa utca 10-12.) az illetékes hatóság, melynek elérhetőségét itt találja: http://www.kormanyhivatal.hu/hu/pest/szervezeti-egysegek-elerhetosegei/kornyezetvedelmi-termeszetvedelmi-es-banyafelugyeleti-foosztaly

9. Mit lehet tenni, ha az építkezés miatt nem lehet a környéken megfelelően közlekedni?

Az építkezések kapcsán történő közterületi lezárásokra a Budapest Közút ad engedélyt, ezért ebben az esetben őket kell megkeresni vagy bejelentést tenni a +36 1 776 6100 telefonszámon.

10. Kinek kell jelezni, ha az építkezés a közterületen okoz kárt?

Attól függ, hogy kié a közterület és mit ért kár. A közterület lehet

• fővárosi tulajdonban és fővárosi kezelésben
• kerületi tulajdonban és fővárosi kezelésben
• kerületi tulajdonban és részben fővárosi kezelésben,
• kerületi tulajdonban és kerületi kezelésben.

Az előbbieket figyelembe véve kell a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat különböző szerveit megkeresni. Ráadásul sokféle probléma lehet a közterületeken és a probléma jellegétől is függ, hogy melyik szervezeti egység foglalkozik vele (pl. hatósági iroda, közútkezelő stb.).

Ilyen esetben érdemes a Józsefvárosi Önkormányzat zöld számán (0680-277-256) érdeklődni, emailt írni az ugyfelszolgalat@jozsefvaros.hu címre vagy bejelentést tenni a Józsefváros Smart City applikáción, hogy az önkormányzat segíteni tudjon az illetékes megtalálásában.

11. Hova fordulhat segítségért?

Ha további kérdése van, forduljon bizalommal a Józsefvárosi Önkormányzat ingyenes jogsegélyszolgálatához a 06-1-459-2115-ös telefonszámon.

Részletes információk a jogsegélyszolgálatról: https://jozsefvaros.hu/otthon/szolgaltatasok-es-intezmenyek/jogsegely-szolgalat/2022/03/ingyenes-jogsegelyszolgalat-jozsefvarosiaknak/